Keur-Klaar

Een verkoopdossier kan inhoudelijk volledig lijken, tot blijkt dat het asbestattest ontbreekt. Voor veel eigenaars is de vraag daarom heel concreet: wanneer is asbestattest verplicht en op welk moment moet het klaar zijn? In Vlaanderen geldt de verplichting in de eerste plaats bij de overdracht van oudere gebouwen. Wie tijdig duidelijkheid wil, plant de inventarisatie best vóór de verkoopovereenkomst wordt opgesteld.

Wanneer is een asbestattest verplicht?

Een asbestattest is verplicht wanneer u in Vlaanderen een toegankelijke constructie verkoopt die gebouwd is vóór 2001. De verplichting geldt sinds 23 november 2022 en heeft als doel om kopers correct te informeren over de mogelijke aanwezigheid van asbest in een pand.

Met een toegankelijke constructie bedoelt de regelgeving onder meer een woning, appartement, handelspand, kantoor, garage of bijgebouw dat bereikbaar is voor een inspectie. Het gaat dus niet alleen om klassieke gezinswoningen. Ook een gebouw met gemengde functies of een ouder bedrijfsgebouw kan onder de verplichting vallen.

De datum van 2001 is bepalend omdat asbest vanaf dat jaar niet langer mocht worden gebruikt in nieuwe toepassingen. Dat betekent niet dat elk pand van vóór 2001 asbest bevat. Wel is de kans reëel genoeg om bij een overdracht een officiële inventarisatie te verplichten.

Het bouwjaar van het pand of constructiedeel telt, niet het jaar waarin u het hebt gekocht. Een grondige renovatie maakt een ouder gebouw dus niet automatisch vrij van de verplichting. Werden later delen aangebouwd, dan bekijkt de asbestdeskundige welke delen vóór 2001 dateren en binnen de inspectie vallen.

Niet alleen bij een klassieke verkoop

De verplichting kan ook spelen bij andere overdrachten onder levenden, zoals een schenking, ruil of inbreng in een vennootschap. Bij een erfenis ligt de situatie anders: een asbestattest is niet automatisch nodig om de nalatenschap te regelen. Verkoopt een erfgenaam het geërfde pand later, dan is het attest wel nodig als het gebouw vóór 2001 is opgetrokken.

Bij twijfel is het verstandig om niet alleen naar de naam van de transactie te kijken, maar naar de concrete overdracht en het type gebouw. Zo voorkomt u dat een dossier vlak voor de ondertekening moet worden uitgesteld.

Wanneer moet het attest beschikbaar zijn?

Als verkoper moet u het asbestattest laten opmaken voordat u de verkoopovereenkomst of het compromis ondertekent. Kandidaat-kopers moeten geïnformeerd worden over de inhoud van het attest. Uiterlijk bij de notariële akte ontvangt de koper het document, maar wachten tot die laatste stap is geen goed idee.

In de praktijk vraagt een makelaar of notaris het attest vaak al vroeg in het verkoopproces op. Dat is logisch: de vaststellingen kunnen invloed hebben op de informatie in de advertentie, de onderhandelingen en eventuele afspraken tussen koper en verkoper. Een tijdige inspectie geeft iedereen een helder vertrekpunt.

Het attest wordt na het plaatsbezoek verwerkt in de officiële inventarisatiesoftware en digitaal afgeleverd. Reken dus niet op een document dat ter plaatse onmiddellijk kan worden meegegeven. Plan het plaatsbezoek zodra de verkoopplannen concreet zijn, zeker wanneer er meerdere bijgebouwen, technische ruimtes of oudere verbouwingen zijn.

Welke gebouwen vallen onder de asbestplicht?

De hoofdregel is eenvoudig: een toegankelijke constructie van vóór 2001 die wordt overgedragen, heeft een asbestattest nodig. Toch zijn er enkele situaties die extra aandacht vragen.

Een appartement vraagt vaak om twee documenten. Voor het privatieve deel, zoals uw appartement en eventuele private berging, is een individueel asbestattest nodig bij verkoop. Daarnaast moet de vereniging van mede-eigenaars sinds 1 mei 2025 ook beschikken over een asbestattest voor de gemeenschappelijke delen van een gebouw dat vóór 2001 is gebouwd. Denk aan de inkomhal, trappenhal, technische lokalen, dakconstructie en gedeelde leidingen.

Bij een woning met een losstaande garage, tuinhuis, werkplaats of opslagruimte kijkt de deskundige naar de bereikbaarheid, ouderdom en oppervlakte van elk bijgebouw. Kleine, afzonderlijke constructies vallen niet altijd op dezelfde manier onder de verplichting. Dat is precies waarom het nuttig is om bij uw aanvraag duidelijk te vermelden welke gebouwen en ruimtes op het perceel aanwezig zijn.

Ook bij handelspanden, kantoren en gemengde gebouwen geldt de verplichting wanneer het relevante deel van vóór 2001 dateert. De inventarisatie houdt rekening met de bestemming en de toegankelijkheid van de ruimtes. Een correct plaatsbezoek is daarbij essentieel: een attest op basis van enkel plannen, foto’s of vermoedens is geen alternatief.

Wanneer is een asbestattest niet verplicht?

Niet elke situatie vraagt meteen om een asbestattest. Voor een gebouw dat volledig vanaf 2001 is opgetrokken, is er geen attestplicht bij verkoop. Ook bij verhuur van een woning is het asbestattest vandaag niet hetzelfde verplichte overdrachtsdocument als bij verkoop.

Dat betekent niet dat asbest bij verhuur of verbouwing geen aandacht verdient. Een verhuurder kan er vrijwillig voor kiezen om een attest te laten opmaken, bijvoorbeeld om duidelijkheid te creëren voor zichzelf, huurders of toekomstige werken. Bij renovatie-, sloop- of onderhoudswerken kunnen bovendien andere verplichtingen gelden, zoals een destructieve asbestinventarisatie in het kader van de arbeidsveiligheid.

Dat onderscheid is belangrijk. Een asbestattest voor verkoop is een niet-destructieve inventarisatie. De asbestdeskundige inspecteert zichtbare en bereikbare materialen zonder muren, vloeren of plafonds open te breken. Wanneer aannemers materialen zullen verwijderen of beschadigen, is vaak een meer gerichte en destructieve inventaris nodig. Het ene document vervangt het andere dus niet automatisch.

Wat onderzoekt de asbestdeskundige?

Tijdens het plaatsbezoek onderzoekt een gecertificeerd asbestdeskundige de bereikbare onderdelen van het gebouw. Mogelijke toepassingen zijn bijvoorbeeld golfplaten, leien, vloerbekleding, onderdakplaten, buisisolatie, vensterbanken, pakkingen, kit, gevelbekleding of oude technische installaties.

De deskundige beoordeelt niet alleen of een materiaal asbestverdacht is, maar ook de toestand ervan en het risico op vezelvrijgave. Als dat nodig is, kan een materiaalstaal worden genomen en onderzocht in een erkend laboratorium. Niet elk verdacht materiaal hoeft meteen verwijderd te worden. Soms is zorgvuldig beheer voldoende, terwijl beschadigde of risicovolle toepassingen een snellere aanpak vragen.

Het attest vermeldt per vaststelling waar het materiaal zich bevindt, welke toestand het heeft en welk advies daarbij hoort. Dat geeft een koper geen vaag alarmsignaal, maar concrete informatie over wat aanwezig is en welke maatregelen op termijn wenselijk zijn.

Zo bereidt u het plaatsbezoek praktisch voor

Een goede voorbereiding maakt de inspectie efficiënter en verkleint de kans dat relevante ruimtes niet bekeken kunnen worden. Zorg dat de deskundige toegang heeft tot alle kamers, kelders, zolders, garages, bijgebouwen en technische lokalen. Leg sleutels klaar en maak afgesloten ruimtes toegankelijk.

Heeft u plannen, eerdere renovatiedossiers, facturen of informatie over gebruikte materialen? Houd die dan bij de hand. Die documenten vervangen de inspectie niet, maar kunnen helpen om bouwfasen en verbouwingen correct te duiden. Meld ook vooraf als een deel van het pand verhuurd is of als er bijvoorbeeld een kelder, dakruimte of achtergebouw moeilijk bereikbaar is.

Bij Keur-Klaar verloopt dat proces bewust duidelijk: u geeft het pandtype, de locatie en de aanwezige bijgebouwen door, ontvangt een transparant prijsvoorstel en plant vervolgens het plaatsbezoek. Na de verwerking krijgt u het attest digitaal, klaar om aan uw verkoopdossier toe te voegen.

Geldigheid en de verplichting richting 2032

Een asbestattest blijft in principe tien jaar geldig. Die geldigheid kan korter zijn wanneer er sprake is van materialen met een verhoogd risico of wanneer belangrijke wijzigingen aan het pand de bestaande inventaris achterhaald maken. Laat u asbest verwijderen, verbouwt u grondig of verandert de toestand van een vastgesteld materiaal? Dan kan een actualisatie nodig zijn.

Naast de verplichting bij overdracht werkt Vlaanderen toe naar een bredere doelstelling: tegen 2032 moet elke eigenaar van een gebouw van vóór 2001 over een asbestattest beschikken, ook zonder verkoop. Wachten tot een verkoop of schenking zich aandient, is dus niet altijd de meest praktische keuze.

Wie een ouder pand bezit, doet er goed aan de planning niet af te laten hangen van de laatste dagen voor een compromis. Met een tijdig plaatsbezoek weet u waar u aan toe bent, kan uw verkoopdossier zonder vertraging verder en krijgt een koper de duidelijke informatie waarop die mag rekenen.