Keur-Klaar

Een woning verkopen brengt meer mee dan een compromis en een vraagprijs. Wie een asbestattest of EPC-attest wil vergelijken, merkt al snel dat beide documenten vaak samen worden genoemd, maar een heel ander doel hebben. Het EPC vertelt iets over de energieprestatie van een gebouw. Het asbestattest brengt mogelijke asbestmaterialen in kaart. Voor een verkoop in Vlaanderen kunnen beide attesten nodig zijn, maar ze beantwoorden elk een andere vraag van kandidaat-kopers.

Wie het verschil vooraf kent, voorkomt tijdverlies vlak voor de verkoop. U weet welk plaatsbezoek u moet plannen, welke documenten u best klaarlegt en wat een koper precies in het dossier zal terugvinden.

Asbestattest of EPC-attest vergelijken: het kernverschil

Het EPC-attest beoordeelt hoe energiezuinig een woning of gebouw is. Het vermeldt onder meer de isolatie, beglazing, verwarming, ventilatie en eventuele hernieuwbare energie. Het resultaat is een EPC-label en een score. Daarmee krijgt een koper een beeld van het verwachte energieverbruik en van mogelijke renovatiewerken.

Een asbestattest heeft een andere focus. Een gecertificeerd asbestdeskundige inventariseert tijdens een plaatsbezoek de asbestverdachte materialen die bereikbaar zijn zonder schade of afbraakwerken. Het attest vermeldt waar die materialen zich bevinden, in welke toestand ze verkeren en hoe er veilig mee moet worden omgegaan. De gegevens worden verwerkt in de officiële inventarisatiesoftware van OVAM.

Kort gezegd: het EPC gaat over energieprestaties en renovatie op energetisch vlak. Het asbestattest gaat over de aanwezigheid, toestand en veilige behandeling van asbest. Een gunstig EPC zegt dus niets over asbest, en een asbestveilig attest zegt niets over de energiekost van de woning.

Wanneer hebt u welk attest nodig?

Bij de verkoop van een residentiële woning, appartement of ander gebouw is doorgaans een geldig EPC nodig. De precieze verplichting hangt af van het type gebouw en de bestemming. De EPC-informatie moet bovendien tijdig beschikbaar zijn in de verkoopcommunicatie en voor kandidaat-kopers.

Een asbestattest is in Vlaanderen verplicht bij de verkoop of overdracht van toegankelijke constructies die vóór 2001 zijn gebouwd. Dat geldt bijvoorbeeld voor een oudere gezinswoning, appartement, garage, handelspand of bijgebouw, voor zover het binnen het toepassingsgebied valt. De koper moet het attest uiterlijk bij het sluiten van de onderhandse verkoopovereenkomst ontvangen.

Bij een woning van vóór 2001 hebt u bij verkoop daarom vaak beide documenten nodig. Bij een recenter pand is een asbestattest meestal niet verplicht, terwijl een EPC wel relevant of verplicht kan blijven. Ook bij een schenking, verdeling, erfpacht of andere overdracht kunnen specifieke regels gelden. Twijfelt u over uw dossier, kijk dan niet alleen naar het bouwjaar van de hoofdwoning, maar ook naar de aard van de overdracht en aanwezige bijgebouwen.

Wat onderzoekt de deskundige tijdens het plaatsbezoek?

Voor een EPC voert een energiedeskundige type A een inspectie uit. Die deskundige verzamelt bewijzen over de bouwschil en installaties: dak- en muurisolatie, ramen, verwarmingsketel, warmwaterproductie, zonnepanelen en ventilatie. Facturen, technische fiches, plannen en eerdere attesten kunnen daarbij helpen. Zijn er geen aanvaardbare bewijsstukken, dan moet de deskundige bepaalde onderdelen volgens de geldende richtlijnen inschatten.

Voor een asbestattest inspecteert een asbestdeskundige inventarisatie de toegankelijke delen van het pand. Denk aan golfplaten, leien, leidingisolatie, vloerbekleding, vensterbanken, afdichtingen, pleisterlagen, schouwen of oude verwarmingsonderdelen. Niet elk oud materiaal bevat asbest. Daarom gebeurt de beoordeling op basis van deskundige vaststelling en, wanneer nodig, een staalname en laboanalyse.

De inspectie is niet-destructief. Een deskundige breekt dus geen muren open, verwijdert geen vloer of demonteert geen vast ingebouwd onderdeel om achterliggende materialen te controleren. Dat is een belangrijk onderscheid voor verkopers en kopers. Een asbestattest is een betrouwbare inventaris van de bereikbare onderdelen op de dag van de inspectie, maar geen garantie dat er nergens verborgen asbest aanwezig is.

Een asbestveilig attest betekent niet asbestvrij

Dit is een veelvoorkomende verwarring. Een asbestattest kan aangeven dat een pand asbestveilig is, terwijl er nog asbesthoudende materialen aanwezig zijn. Asbestveilig betekent dat er op het moment van de inspectie geen materialen zijn vastgesteld die een onmiddellijk verhoogd risico vormen en dringend moeten worden aangepakt.

Materialen die in goede staat zijn en niet worden bewerkt, kunnen soms blijven zitten. Dat verandert zodra u gaat renoveren, boren, schuren, verwijderen of slopen. Dan moet u eerst beoordelen welke voorzorgsmaatregelen nodig zijn. Bij beschadigde of risicovolle toepassingen kan een snelle verwijdering of beveiliging wel aangewezen zijn.

Ook een EPC-label vraagt om de juiste lezing. Een label A betekent niet dat een woning onderhoudsvrij is. Een label E of F betekent evenmin dat het pand onverkoopbaar is, maar het kan wel wijzen op renovatieverplichtingen of hogere energiekosten. Voor bepaalde residentiële gebouwen met een laag EPC-label gelden na aankoop renovatieverplichtingen. Een koper gebruikt het EPC daarom niet alleen om verbruik in te schatten, maar ook om toekomstige investeringen te plannen.

Waarom beide attesten belangrijk zijn voor de koper

Een koper bekijkt een woning steeds vaker als totaalplaatje. De aankoopprijs is één element, maar renovatiekosten, energieverbruik, veiligheid en timing wegen evenzeer door. Het EPC maakt de energetische staat zichtbaar. Het asbestattest toont waar bij renovatie extra aandacht, een aangepaste werkwijze of een gespecialiseerd verwijderingsbedrijf nodig kan zijn.

De documenten kunnen elkaar dus aanvullen. Stel dat het EPC aanbeveelt om een oud dak te isoleren. Wanneer het asbestattest tegelijk asbesthoudende dakbedekking vermeldt, weet de koper dat die werken niet zomaar als een gewone dakrenovatie kunnen worden uitgevoerd. Dat maakt het mogelijk om een realistischer renovatiebudget op te stellen.

Voor verkopers biedt een volledig dossier ook rust. U vermijdt dat noodzakelijke documenten pas worden opgevraagd wanneer een geïnteresseerde koper al klaarstaat. Transparantie over de toestand van het pand verkleint bovendien de kans op discussie over informatie die tijdens het verkoopproces bekend moest zijn.

Zo bereidt u uw verkoopdossier praktisch voor

Plan de attesten niet pas wanneer de makelaar de woning online wil plaatsen. Een tijdige aanvraag geeft ruimte voor het plaatsbezoek, de verwerking en eventuele bijkomende vragen. Zeker bij een oudere woning met meerdere bijgebouwen, een kelder, zolder of garage is een correct plaatsbezoek essentieel.

Maak het pand toegankelijk voor de deskundige. Zorg dat technische ruimtes, zolders, kelders, garages en bijgebouwen bereikbaar zijn. Verzamel voor het EPC zoveel mogelijk relevante documenten, zoals plannen, facturen van isolatie- of renovatiewerken, technische gegevens van de verwarmingsinstallatie en informatie over zonnepanelen. Voor het asbestattest zijn eerdere asbestinventarissen, verbouwingsplannen of beschikbare laboresultaten nuttig, al vervangen ze het nieuwe plaatsbezoek niet altijd.

Vraag vooraf een helder prijsvoorstel op basis van uw pandtype, locatie en eventuele bijgebouwen. De prijs kan verschillen naargelang de omvang en complexiteit van het gebouw. Een appartement met beperkte gemeenschappelijke delen vraagt een andere aanpak dan een vrijstaande woning met loods, tuinberging en oude garage.

Kies niet alleen op snelheid

Een snel attest is handig, maar correctheid blijft de basis. Bij een asbestattest moet de inspectie zorgvuldig gebeuren en moet het dossier correct in de officiële software worden verwerkt. Bij een EPC is een nauwkeurige opname en een correcte verwerking van bewijsstukken minstens even belangrijk. Onvolledige informatie kan leiden tot een minder representatief resultaat, extra vragen of vertraging in het verkoopdossier.

Kies daarom voor duidelijke afspraken: wat wordt geïnspecteerd, welke delen van het pand moeten toegankelijk zijn, welke documenten levert u aan en wanneer ontvangt u het attest digitaal? Keur-Klaar werkt daarbij met een duidelijke aanvraag, een transparant prijsvoorstel, een correct plaatsbezoek en een praktische digitale aflevering.

Wie beide attesten op tijd regelt, geeft kandidaat-kopers geen losse beloftes maar concrete informatie. Dat maakt het verkoopdossier niet alleen vollediger, maar geeft u ook de ruimte om uw woning rustig en correct op de markt te brengen.